+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Содержание

Ипотека с завышением стоимости квартиры в 2020 году: стоит ли?

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Многие граждане, желающие взять квартиру в ипотеку, не могут накопить деньги на первоначальный взнос. Чтобы не вносить первый взнос, некоторые покупатели идут на сговор с продавцом и искусственно завышают стоимость продаваемой квартиры. Рассмотрим, что такое завышение стоимости квартиры при ипотеке, какие риски несет для продавца и покупателя и выгодно ли это делать.

Зачем завышать стоимость недвижимости при ипотеке?

Как уже было сказано выше, основная причина, почему стороны прибегают к сделке с завышением стоимости недвижимости — отсутствие у покупателя денег на первоначальный взнос. Часто это не меньше 20% стоимости квартиры, что в крупных городах является существенной суммой. Именно в подобных ситуациях возникает необходимость завысить стоимость объекта, получить кредит и покрыть все расходы.

Еще одна причина, по которой оформляют ипотеку с завышением — это покупка квартиры без ремонта. В этой ситуации заемщики часто запрашивают у банка большую сумму, чем необходимо на ее покупку, а оставшиеся средства тратят на ремонт жилья.

Или третий вариант. Покупателю просто нужны наличные средства на личные нужды — приобретение автомобиля или путешествие.

Именно указанные выше причины толкают заемщиков на ипотеку с завышением. Это не совсем честно и законно, но каждый получает свою выгоду.

Кадастровая и рыночная стоимость: в чем разница?

Любой объект недвижимости имеет 2 цены:

Рыночная цена — настоящая, объективная стоимость квартиры. Она зависит от ремонта, расположения, инфраструктуры и т. д. На эту цифру также влияет общее состояние рынка недвижимости и конкурентоспособность жилья: первый этаж стоит дешевле, чем остальные, и прочие подобные «правила».

Кадастровая цена — сумма, которая используется для расчета налога на недвижимость. Она всегда ниже рыночной. Что выгодно владельцу — он платит налоги в меньшей сумме. Кадастровая стоимость зависит от региона, где находится жилье. В каждом регионе есть определенный коэффициент, который используется для расчета цены квадратного метра.

При получении кредита на приобретение квартиры, важно знать именно ее рыночную стоимость. Именно она подвергается завышению.

Как работает завышение для ипотеки?

Проще всего разобраться в механизме завышения на примере.

Борис хочет купить квартиру у Виктора в ипотеку, но банк требует первоначальный взнос в размере 20%. Таких денег у покупателя нет, и он планирует недостающую сумму получить в самом составе кредита.

Для этого Борис договаривается с Виктором под расписку о том, что он уже якобы передал ему сумму первого взноса. Лучше всего такие соглашения оформлять под руководством юриста. В противном случае можно пострадать от мошеннических действий с обеих сторон.

На следующем этапе Борис обращается в оценочную компанию, и договаривается с оценщиком о завышении стоимости. Далее он передает отчет об оценке и расписку в банк, доказывая тем самым, что выполнил условия по первоначальному взносу. Теперь ему необходимо дождаться одобрения банка и получить ипотеку. В заключение стороны оформляют договор купли-продажи и заключают сделку.

Когда завышение лучше не делать?

Подобная схема сомнительна, и не может гарантировать ни одной из сторон полную безопасность. И покупатель, и продавец должны понимать, на что они идут. Особенно это касается покупателя, ведь он рискует несколько больше.

Существует 3 причины, которые должны остановить от совершения сделки с завышением:

  1. Покупатель не имеет стабильных доходов. Это чревато тем, что при наступлении неблагоприятной ситуации, он может быть не в состоянии оплачивать ипотеку. Банк отберет жилье, а при вскрытии схемы можно оказаться под следствием.
  2. Покупатель не установил доверительных отношений с продавцом. Это сложный психологический аспект. В таких вопросах, как недвижимости и деньги, вряд ли стоит доверять кому-либо, кроме ближайших родственников.
  3. Покупатель выбрал дорогую квартиру, которую трудно сравнить с конкурентами. В такой ситуации оценщик, скорее всего, не согласится дать заведомо ложный отчет, ведь обман здесь будет слишком очевиден.

Риски покупателя при завышении ипотеки

Взять квартиру в ипотеку, не вложив в нее никаких собственных средств, выгодно и удобно. Но помните о том, что схема с завышением стоимости объекта неправомерна. А значит, имеет свои и довольно существенные риски. Рискуют обе стороны, но сейчас поговорим о том, какие риски несет покупатель.

Риск 1. Откажут в ипотеке и занесут в черный список

Не стоит думать, что финансовые учреждения не в курсе подобных махинаций. Специалисты банка при изучении документов обязательно обратят внимание на значительную разницу между кадастровой и рыночной стоимостью.

Самое мягкое наказание, которое ждет покупателя — отказ в кредите. Затем — занесение покупателя в черные списки. Не забывайте, что банки передают информацию о недобросовестных заемщиках в Бюро кредитных историй, и в будущем вы не сможете взять кредит в этом и любом другом финансовом учреждении.

Риск 2. Продавец не отдаст сумму завышения

Банк переводит всю стоимость недвижимости продавцу. Тот в свою очередь должен отдать определенную часть покупателю. В связи с этим могут возникнуть ситуации, когда владелец квартиры просто откажется это делать. Поэтому обязательно стоит составить расписку на возвратную сумму. В банк она не пойдет, однако покупателя обезопасит.

Риск 3. Продавец обратится в суд и потребует возврата денег

Один из важнейших этапов схемы по приобретению квартиры с завышением является оформление долговой расписки. Если нарваться на недобросовестного продавца, можно потерять большую сумму денег. Ведь ничего не мешает владельцу обратиться в суд с требованием о возврате долга по указанной выше расписке.

Риск 4. Уголовная ответственность по факту мошенничества

Если сотрудникам банка сделка покажется сомнительной, и они решат докопаться до истины (а сделать это не так сложно), это может привести к очень серьезным последствиям. Вплоть до уголовной ответственности по факту мошенничества.

А что это как не представление заведомо ложных сведений? Причем под такой риск попадают обе стороны, ведь будет сложно доказать, кто именно придумал эту схему. Данные действия подпадают под статью 159.1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования». Ответственность: от крупного штрафа до лишения свободы.

Риски ипотеки с завышением для продавца

Сделка с завышением гораздо более выгодна именно покупателю. Продавец каких-то объективных выгод от такого соглашения не получает. В подобной ситуации он больше рискует, чем выигрывает. Рассмотрим риски продавца при ипотеке с завышением стоимости квартиры.

Риск 1. Отдадите полную сумму по договору купли-продажи, если сделку признают недействительной

По определенным причинам сделку могут признать ничтожной и расторгнуть. Причинами такого исхода могут стать нарушения прав собственности недееспособных либо несовершеннолетних, которые ранее были прописаны в этой квартире.

При признании сделки недействительной произойдет двусторонняя реституция — процесс, который возвращает обе стороны в исходные позиции. То есть, продавец получит свою квартиру обратно, а покупатель — деньги в сумме, прописанной в договоре продажи. Если она была завышена, то продавец должен будет отдать именно эту, завышенную сумму.

Риск 2. Потеряете время в случае отказа покупателю в ипотеке

Банки редко выдают кредиты в размере 100% стоимости жилья. Как правило, это 80-90% от цены, которую определят в своем отчете оценщики-эксперты. Даже если покупатель договорится с оценщиком о завышении, банк может обратить внимание на существенную разницу между рыночной и оценочной стоимостью, и отказать в ипотеке.

В такой ситуации продавец потеряет время, поскольку будет скован условиями предварительного договора с покупателем.

Риск 3. Можно стать соучастником мошенничества

Как уже было сказано ранее, в подобных сделках сложно однозначно разобраться и сказать, кто был виноват, а кто нет. Поэтому купить квартиру с завышением стоимости можно только с согласия двух сторон. Соответственно и наказаны будут обе стороны.

Риск 4. Заплатите больше налогов, если владели меньше 5 лет

Закон обязывает всех продавцов, которые владели недвижимостью менее 5 лет, платить при ее продаже налог в размере 13% от стоимости. Если завысить последнюю, то и размер налога окажется выше. Урегулировать этот вопрос с покупателем вряд ли получится.

Риск 5. Покупатель станет требовать аванс назад

Есть риск того, расписка о получении суммы первоначального взноса будет составлена не правильно. В случае отказа в ипотеке, покупатель может потребовать у продавца вернуть несуществующий аванс. Это, обычно, минимум 20% стоимости квартиры.

Риски при сделке с завышением реальны и очень неприятны. Участие в подобных схемах иногда приводит к плачевным последствиям, что подтверждают не только отзывы пострадавших, но и судебная практика. Поэтому не стоит пользоваться такими сомнительными схемами, лучше внимательно изучить условия кредитования различных банков и найти тот, который дает ипотеку без первоначального взноса.

Как снизить риски?

Проще всего снизить риски, если не соглашаться на сомнительные схемы. Ни покупатель, ни продавец не знают, что у другого в голове.

Может быть, продавец изначально искал покупателя, которому нужно оформить сделку с завышением, чтобы на нем наживиться. А может все совсем наоборот.

К сожалению, как бы не обернулась ситуация, закону будет сложно защитить того, кто в здравом уме и трезвой памяти подписывал бумаги.

Очень важно постараться обезопасить себя от неблагоприятных ситуаций. И один из вариантов такой защиты — банковская ячейка. Там можно не только оставить средства до момента вступления в собственность, но и заморозить деньги, пока не будут выполнены все условия договора.

Еще один вариант снижения рисков — проводить все операции только по безналичному расчету. Ведь перевод средств с расчетного счета покупателя на счет продавца — прямое доказательство того, что была заплачена/получена именно такая сумма.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/zavyshenie-pri-ipoteke

Для чего нужно и как оформляется завышение стоимости квартиры при ипотеке

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Статья подготовлена компанией Ипотека Live. Если требуется помощь в ипотеке, обращайтесь. Также Вы можете пройти экспресс-тест для оценки ваших шансов на ипотеку. Спасибо, полезного чтения.

Как происходит оценка недвижимости для банка

Существует несколько видов стоимости недвижимого имущества:

  • рыночная;
  • кадастровая;
  • оценочная;
  • инвентаризационная и так далее.

За квартиру реальный покупатель отдает рыночную стоимость объекта. Рыночная цена фиксируется в договоре купли-продажи и в ипотечном соглашении. Кадастровая стоимость объекта указывается в документах БТИ, а оценочную стоимость для банка рассчитывает оценщик.

Сумма, которую за свою собственность планирует получить покупатель, не принимается в расчет при одобрении ипотеки. Для банка важна именно оценочная стоимость ипотечного жилья.

Фактически оценочная стоимость близка к среднерыночной цене объекта и складывается из нескольких составляющих:

  • тип и площадь объекта;
  • наличие ремонта, перепланировок, качество внутренней отделки, внешний вид объекта;
  • расположение, транспортная доступность, наличие в районе развитой инфраструктуры;
  • состояние инженерных коммуникаций;
  • благоустройство и внешний вид дома, где расположена квартира;
  • этаж, вид из окон и другие индивидуальные особенности объекта.

Стоимость независимой оценки недвижимости начинается от 3000 рублей. Эти расходы на себя по традиции берет покупатель, заинтересованный в оформлении кредита. Оценку недвижимости для банка заказывают у оценочной компании, которая имеет соответствующую аккредитацию. Таким образом банк страхуется на случай подтасовки реальной и желаемой цены ипотечной недвижимости.

Для будущего покупателя сумма, в которую будет оценена приобретаемая квартира, имеет большое значение.

Если продавец выставил цену в 2 миллиона рублей, а оценщик оценил жилье в 1,5 миллиона, банк не даст достаточную ссуду для приобретения объекта.

В подобной ситуации у покупателя есть два варианта — пытаться сбить цену и договариваться с продавцом или искать другой объект в пределах заданной суммы.

Первоначальный взнос и залоговое обременение: почему они необходимы банку

Оформление залогового обременения на ипотечную недвижимость — краеугольный камень ипотеки. Есть заблуждение, что жилье находится в собственности у банка до полной выплаты займа. Это не так: собственником недвижимости является заемщик.

Банк накладывает обременение, которое не позволит собственнику продать, подарить или обменять объект залога без ведома кредитора. Когда ипотека выплачена, заемщик собирает необходимые документы и идет в Росреестр снимать залоговое обременение с согласия кредитора.

Если обременение после выплаты кредита не снято, любая сделка с недвижимостью будет сорвана.

Первоначальный взнос — тоже важная часть ипотечной системы. Банки крайне редко предлагают клиентам жилищные займы без стартовых вложений.

Причина простая: если заемщик по стечению обстоятельств не сможет оплачивать долг, банку придется продавать ипотечное жилье, чтобы получить свои деньги обратно. Сам процесс продажи залогового жилья достаточно сложен.

Квартиру выставляют на торги, и не всегда банку удается реализовать объект с выгодой или хотя бы в ноль. Поэтому заемщик должен предоставить кредитору первоначальный взнос для компенсации возможных убытков.

Интересные факты о первоначальном взносе:

  • стартовый порог первоначального взноса начинается от 10%. Но получить ипотеку будет намного проще, если у вас есть 20% и более от стоимости жилья наличными. По рекомендации Центробанка в 2019 году заемщики с низким порогом стартовых вложений подвергаются усиленной проверке, и шансы на одобрение займа снижаются;
  • большинство банков не принимает материнский капитал в качестве первоначального взноса. Во-первых, с момента подачи заявления на перечисление средств материнского сертификата на ипотечный счет в банке проходит не менее 1 месяца и 10 дней, а то и больше. Во-вторых, когда речь идет о семейной ипотеке, отсутствие у потенциальных заемщиков наличных сбережений — плохой признак для кредитора. Высока вероятность, что при первой кризисной ситуации семья перейдет в разряд должников, а банки этого не любят. Даже госпрограмма ипотеки под 6% не позволяет использовать материнский капитал для выплаты первоначального взноса;
  • если нет денег на первый взнос, можно оформить потребительский кредит. Некоторые банки специально предоставляют такую услугу, как потребительский кредит на стартовый взнос по ипотеке. Однако нужно учитывать, что дохода заемщика должно быть достаточно для погашения всех кредитных обязательств.

Завышение стоимости жилья: как это делается

Поясним механизм завышения цены жилья на примере. Гражданин Иванов хочет купить квартиру, но у него нет средств на первоначальный взнос. Он находит подходящий объект стоимостью 4 миллиона рублей.

Иванов предлагает продавцу, гражданину Петрову, «для банка» завысить стоимость квартиры на 1 миллион рублей.

Иванов и Петров подписывают соглашение об авансе за недвижимость в размере 1 миллиона рублей, Петров дополнительно пишет расписку о получении наличных денег на указанную сумму от Иванова. Оценщик оценивает квартиру в 5 миллионов, банк одобряет ипотеку.

Иванов и Петров заключают договор купли-продажи, на приобретаемую квартиру накладывается обременение, банк подписывает кредитный договор с Ивановым. После регистрации перехода права собственности к новому собственнику продавец получает от банка 4 миллиона рублей на счет-аккредитив.

Описанная схема — идеальный вариант. Иванов и Петров обо всем договорились заранее, никто никого не пытался обмануть. В реальности возможны следующие неприятные последствия попытки завышения стоимости квартиры:

  • договор аванса подразумевает, что в случае срыва сделки продавец обязан вернуть покупателю сумму аванса. Наличие расписки в получении денег также обязывает к возврату фиктивного первоначального взноса. Для продавца это весьма рискованная операция;
  • для полного успеха нужно, чтобы оценщик, аккредитованный банком, указал в отчете об оценке завышенную сумму. Если специалист откажется это сделать, затея обречена на провал;
  • в банке узнают об искусственном завышении стоимости жилья для оценки. Покупателю отказывают в кредите. Цель не достигнута, в кредитной истории появляется запись об отказе на основании мошеннических действий.

Прежде чем соглашаться на завышение стоимости квартиры под ипотеку, нужно тщательно взвесить все за и против. При наличии доступных вариантов легально решить квартирный вопрос, лучше отказаться от сомнительных махинаций.

Завышение стоимости жилья: что нужно знать покупателю

Даже если нет средств на первоначальный взнос, есть альтернативные способы решения проблемы:

  • получить потребительский заем для покрытия стартового взноса;
  • взять деньги под залог уже имеющегося жилья;
  • привлечь созаемщика, который сможет обеспечить небольшой стартовый капитал;
  • договориться с продавцом о рассрочке первого платежа — необходим грамотно составленный договор аванса или задатка.

Если не хотите иметь проблем с завышенной стоимостью жилья и получить выгодную ипотеку без лишних проволочек — обратитесь к ипотечному брокеру. Грамотный и опытный специалист имеет нужные связи в банковских кругах, при этом играет на стороне клиента.

Вы получаете комплексное решение ипотечного вопроса и можете не беспокоиться об одобрении даже при наличии в кредитном резюме стоп-факторов. Это очень удобно: ваши интересы защищает брокер, а вы спокойно готовитесь к переезду в новую квартиру.

С нами заемщики получают ипотеку без проблем!

Источник: https://ipotekalive.ru/articles/osnovy_ipoteki/dlja-chego-nuzhno-i-kak-oformljaetsja-zavyshenie-s/

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: для чего делается, схема, риски для покупателя и продавца

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Значительная часть банков, выдающих ипотечные кредиты, требует от заемщиков оплаты первоначального взноса. Его размер в разных кредитных организациях составляет от 10 до 40%.

Это большие деньги, собрать которые могут далеко не все. Если средств у покупателя не хватает, стороны могут прибегнуть к намеренному завышению стоимости жилья.

Поскольку такое случается нередко, стоит узнать, что эти за схема и какие риски возникают у участников сделки.

Первоначальный взнос по ипотеке: что это такое и для чего нужен?

Ипотечные заемщики иногда недоумевают, зачем банки вообще требуют вносить первый взнос. Ведь по ипотеке начисляются немалые проценты, и, казалось бы, банку выгоднее кредитовать клиента на полную сумму.

В первую очередь такое требование связано с минимизацией рисков. В том случае, если заемщик не сможет вносить платежи и квартиру придется продавать, первоначальный взнос позволит компенсировать разницу между рыночной стоимостью и ценой продажи. Кроме того, для кредитной организации это дополнительная гарантия платежеспособности заемщика.

Зачем завышают стоимость квартиры при покупке в ипотеку?

Суть завышения рыночной стоимости жилья состоит в том, чтобы получить больше денег у банка. Они могут потребоваться заемщику в следующих случаях:

  • У клиента нет средств на первый взнос или их оказалось недостаточно.
  • Клиенту необходимо обустраивать новое жилье: делать ремонт, покупать мебель и технику.
  • Другие причины (желание съездить в отпуск, купить автомобиль).

Схематично процедура завышения цены выглядит так:

  1. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи более высокую стоимость квартиры. Продавец идет на такую сделку, как правило, за вознаграждение.
  2. Если сторонам удалось договориться, продавец предоставляет в банк расписку о том, что он якобы получил первоначальный взнос.
  3. Покупатель вручает продавцу фиктивную расписку о том, что он взял у продавца в долг. Указанная в этой расписке сумма соответствует разнице между реальной и завышенной ценой жилья.
  4. Банк засчитывает указанную сумму в качестве первого взноса и переводит оставшиеся деньги продавцу. Продавец, получивший ровно столько, сколько стоит недвижимость, уничтожает долговую расписку покупателя. Соответственно покупатель приобретает квартиру исключительно на заемные средства, своих денег он на нее не тратит.

Особое внимание стоит обратить на составление расписки, подтверждающей факт внесения первоначального взноса. При заключении сделок с недвижимостью он может оформляться в виде аванса или задатка.

У них есть существенное отличие. Задаток в случае срыва сделки по вине покупателя возврату не подлежит.

Зато аванс должен быть возвращен в полном объеме, если договором купли-продажи не предусмотрены другие условия.

Риски покупателя при завышении стоимости ипотечной квартиры

Даже если эта схема и имеет некоторые преимущества, возможные риски способны их перевесить.

Сторонам сделки стоит помнить, что такие действия при определенных условиях могут квалифицироваться как обман кредитной организации. Последствия этого обмана, предусмотренные статьей 159.

1 УК РФ «Мошенничество в сфере кредитования», печальны. Виновников может ждать крупный штраф, принудительные работы и даже лишение свободы.

Но даже если обман не будет разоблачен, каждая сторона серьезно рискует. Для покупателя риски заключаются в следующем:

  • У банка могут возникнуть сомнения относительно цены, и в выдаче кредита будет отказано.
  • Если ипотеку одобрят, платить придется по полной программе. Обычно бывает выгоднее сократить затраты и все-таки собрать деньги на первоначальный взнос.
  • Заемщику придется решать проблемы с оценкой. Возможно, с оценщиком удастся договориться о завышении стоимости жилья, но дополнительных расходов не избежать. Кроме того, кредитные организации прекрасно знают о существовании таких схем и могут отправить подозрительный отчет на дополнительную проверку.
  • Не стоит забывать про долговую расписку, которую покупатель отдает продавцу. Если продавец нечист на руку, он имеет право обратиться в суд и потребовать возврата долга вместо уничтожения расписки.

Что касается плюсов схемы для покупателя, их три. Первый – возможность ускорить процесс покупки жилья, ведь даже на первый взнос обычно копят годами. Второе преимущество заключается в том, что при появлении у заемщика финансовых проблем банк выставит объект на торги по завышенной стоимости. Выручить за жилье в этом случае удастся больше

Еще один приятный бонус – возможность увеличить сумму налогового вычета. Поскольку жилплощадь покупается по завышенной цене, государство вернет ипотечному заемщику больше денег.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры в ипотеку

При заключении сделки купли-продажи квартиры с завышенной ценой рискует и продавец. Вот минимальный перечень его рисков:

  1. Фиктивная расписка, удостоверяющая факт передачи продавцу первого взноса, является официальным документом. После оформления расписки продавец будет должен покупателю деньги, которые он фактически не получал. Недобросовестные люди могут этим воспользоваться.
  2. Если банк заподозрит обман и откажет в выдаче кредита, придется тратить время на поиск нового покупателя.
  3. В случае нахождения квартиры в собственности меньше трех (в некоторых случаях – пяти) лет налоговое бремя увеличиться. Ведь платить походный налог придется не с реальной, а с завышенной стоимости объекта.

Еще один риск состоит в том, что в случае признания договора недействительным (для его оспаривания установлен трехлетний срок исковой давности) сторонам придется вернуть все в первоначальное состояние. Продавец получит обратно квартиру, а взамен будет обязан вернуть покупателю завышенную сумму

Особых преимуществ в завышении рыночной цены для продавца нет. Обычно ему все равно, от кого получать деньги: от покупателя или банка. Поэтому многие собственники квартир, убедившись в чистоте намерений покупателя, готовы пойти навстречу.

Несмотря на определенную привлекательность такой схемы, у нее слишком много минусов. Поэтому на подобные сделки обычно идут люди, которые хорошо знают друг друга. Если же в благонадежности контрагента есть сомнения – от завышения цены лучше отказаться

Остались вопросы по теме этой статьи? Наши юристы могут ответить на них прямо сейчас!

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ? СПРОСИТЕ У ЮРИСТА:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/hyphotek/zavyshenie-stoimosti-kvartiry-pri-ipoteke-riski-otvetstvennost-shema

Ипотека с завышением: риски продавца и покупателя | Ипотека онлайн

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Специалисты банковского сектора отмечают: ипотека с завышением цены залогового объекта встречается до сих пор. Кто и зачем это делает, какие интересы движут сторонами, о рисках завышенной стоимости объекта — далее.

Стоимость объекта: рыночная или?

Для оформления залога квартиры, жилого дома или другого имущества, банку требуется рыночная стоимость. Определение термина дано во многих нормативно-правовых актах.

Не будем нагружать читателя сложными оценочными категориями, скажем просто: это стоимость, по которой объект может быть продан на свободном рынке недвижимости, по цене, устраивающей и продавца, и покупателя, при условии, что свое решение стороны принимают без давления негативных обстоятельств.

Часто применяется термин «ликвидационная стоимость». Кредитору она интересна, поскольку информирует, сколько можно выручить средств при быстрой продаже объекта, если, например, заемщик не кредитоспособен.

«Грубый» расчет показателя, которым иногда пользуются, — рыночная стоимость, уменьшенная на 20-30% или за минусом первоначального взноса.

Выписка из отчета об оценке

Оценку стоимости залогового имущества выполняют эксперты-оценщики. Результатом работы эксперта станет обоснованный показатель рыночной стоимости, который будет отражен в документе — отчете.

Кредитующие банки готовы работать не со всеми оценщиками, а чтобы отобрать лучших, проводят процедуру аккредитации.

Правила работы, которыми руководствуется эксперт-оценщик, — профессионализм, независимость суждения, объективность и непредвзятость.

Для кредитора корректно исчисленная рыночная стоимость — «отправная» цифра для расчета:

  • суммы первоначального взноса по ипотеке. В зависимости от программы кредитования, равен 10-30% от показателя;
  • кредита на покупку недвижимости. Кредиторы стремятся выдать 70-80% от стоимости недвижимости.

Поэтому банки внимательно относятся к полученному результату оценки. Если заемщик окажется неплатежеспособным, имущество выставляется на реализацию по стоимости, исчисленной оценщиком.

Замечу также, что завышение — это довольно частая причина для отказа в ипотеке на такой объект недвижимости.

То есть, при наличии положительного решения бака в отношении заемщика, банк также тщательно рассматривает объект недвижимости. В каждом банке есть допустимый диапазон цен на все объекты.

Поэтому при попытке сильно завысить цену, банк конечно же откажет. Или в лучшем случае меньше выдаст ипотечных денег, увеличив при этом первоначальный взнос.

Зачем требуется завысить стоимость

Порядок покупки недвижимости в кредит или ипотеку такой:

  • банк согласует выдачу займа и покупатель выбирает подходящий объект;
  • оценочная компания проводит оценку залогового имущества;
  • стороны нотариально заключают предварительный договор купли-продажи и покупатель передает продавцу задаток. При покупке в кредит его сумма приравнена к первичному взносу. Расписка покупателя, предъявленная продавцом банку, подтверждает, что деньги получены;
  • производят перерегистрацию прав собственности в МФЦ;
  • в банке оформляют кредит, закладную и деньги зачисляются на текущий счет продавца;
  • регистрируют обременения недвижимости.

Рекомендуемая статья:  Ипотека без первоначального взноса – как оформить?

Но случается так, что у покупателя недостаточно средств на первоначальный взнос, и тогда он обращается к продавцу с просьбой завысить стоимость объекта. Ситуация характерна для купли-продажи на вторичном рынке. Схема завышения ипотеки выглядит так:

  • предположим, объект продается по цене 1 млн. руб., из которых первоначально как задаток надо передать 20%, или 200тыс., которых у покупателя нет. Он планирует получить эту сумму в составе кредита;
  • покупатель договаривается с продавцом о расписке, что якобы задаток в требуемой сумме передан. Как пишется расписка при завышении стоимости квартиры, приводить пример не будем. Образец расписки на первый взнос по ипотеке в статье: Как подтвердить первоначальный взнос по ипотеке. Если сторона-продавец решается на оформление, составление документа лучше доверить опытному юристу, нотариусу;
  • расписка подается в банк как доказательство того, что у покупателя достаточно средств на покупку;
  • чтобы получить кредит, который бы покрыл и стартовую сумму, рыночная стоимость объекта должна составить 1,25 млн.руб., т.е. выше объективных данных на 25%;
  • на «лишнюю» сумму уже покупатель пишет расписку, что продавец вернул ему 250тыс. Как причину, указывают недостатки в техническом состоянии жилья.

Из представленного следует, что сторонам приходится оформлять два вида расписок:

Расписка на первый взнос при завышении цены

  • на сумму разницы между ценой, указанной в договоре и реальной стоимостью проданного жилья, за условное несоответствие техническим нормам, чтобы после расторжения договора продавец избежал денежных потерь.

Так происходит завышение стоимости квартиры по договоренности с покупателем. Банки самостоятельно мониторят ситуацию на рынке недвижимости и негативно относятся к манипуляциям с рыночными данными. Просить консультации или совета сотрудников по таким вопросам не стоит. Если завышение цены жилого объекта составит более 20%, вероятность отказа в кредитовании возрастает.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением

Для тех, кто решается на завышение, рекомендую составлять соглашение о фактической цене объекта недвижимости. Образец можно посмотреть и скачать ниже.

Соглашение о фактической цене при ипотеке с завышением — СКАЧАТЬ

Оцениваем риски участников сделки по ипотеке с завышением

Чем же рискуют участники сделки? Что касается покупателя, его возможные потери — минимальны. Более того, даже в ситуации неплатежеспособности и возврата квартиры собственнику, он может выиграть за счет имущественного вычета по расходам на уплаченные проценты.

Каковы мотивы банка, и почему заемщику могут отказать, причины просты:

  • если соискатель кредита не смог собрать достаточной суммы для первого взноса (задатка), то риск его неплатежеспособности высок;
  • продать заложенную недвижимость по завышенной стоимости нереально, поскольку рынок насыщен жильем без обременений. В случае неисполнения должником обязательств, реализация дорого оцененной квартиры будет проводиться с дисконтом, что для банка означает непогашенный кредит и убытки;
  • приведенная схема сопровождается передачей расписок, которые не подтверждены реальными действиями, а это уже мошенничество.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры для ипотеки — высоки. Если жилье в собственности было менее трех лет, по законодательству при расчете подоходного налога полученный от продажи доход включается в налогооблагаемую базу. Налоговый вычет не всегда может уменьшить расчетную величину, поэтому продавцу придется уплачивать в бюджет завышенный налог. Это первое.

Второе, по объективным причинам сделка может быть расторгнута. Причинами расторжения могут послужить нарушения прав собственности несовершеннолетних или недееспособных, которые ранее проживали в квартире.

(О рисках, которые необходимо предусмотреть в договоре купли-продажи — подробно в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя). На языке юристов, возможна двусторонняя реституция, когда стороны возвращаются на исходные позиции.

Тогда, стороне-продавцу возвращается жилое помещение, а покупателю — деньги, причем в той сумме, которая была указана в договоре купли-продажи.

Процедура завышения требует участия еще одной стороны — оценочной компании, которая выполнит недостоверную оценку, чем нарушит принципы своей работы. Кроме репутационных потерь и утраты аккредитации, ей грозит судебный иск со стороны кредитора по возмещению нанесенных убытков, если заемщик окажется несостоятельным.

В любом случае, сторонам по сделке нужно осознать, что действия по такой схеме, подпадают под статью УК РФ мошенничество.

Выход есть

Практика завышения стоимости квартиры активно продвигается риелторской средой. Мотивы посредников понятны — продать объект и получить процент за оформленную сделку. Поэтому и обещают услуги «своего» оценщика, оформить кредит в «собственном» банке. Возможно, непреднамеренно вовлекая стороны в некую «схему».

Выход из ситуации предложили сами банки — кредитование без первоначального взноса. Получить такой кредит могут:

  • молодые семьи с малолетними детьми по программе господдержки улучшения жилищных условий;
  • заемщики, оформившие материнский капитал;
  • военнослужащие, участвующие в накопительной системе;
  • претенденты на рефинансирование займов других банковских структур;
  • покупатели готового и строящегося жилья в новостройке, аккредитованной в банке.

Тогда ипотека без первоначального взноса с завышением оценки рыночной цены кредитуемого объекта не требуется. Участники сделки достигают своих целей, не прибегая к сомнительным ухищрениям.

Заключение

Завышение стоимости жилой недвижимости при купле-продаже в кредит — не такая уж редкость. И мотивы сторон понятны: покупатель стремится приобрести квартиру, поскольку семье необходимо создать достойные условия. Продавец желает продать сегодня — ведь рынок перенасыщен, и завтра будет дешевле. Но завышать или отказаться — решение остается за договаривающимися сторонами.

Оцените автора (6 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-s-zavysheniem-riski-prodavca-i-pokupatelya.html

Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит?

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Если Вам предложили то, что Вы здесь описали, то Ваш основной риск – ​не получить 20% от цены продажи. Причем доказать факт отсутствия платежа Вы не сможете, так как уже отдадите в банк расписку. К тому же, Вам доподлинно известно, что у покупателя этих денег нет.

Скорее всего, Вам предложили обмануть банк, завысив стоимость квартиры в договоре купли продажи на те самые 20%. Таким образом, Вы получаете всю сумму из кредитных средств, покупатель не вносит своих денег, а банк получает в обременение квартиру по завышенной цене.

Ваш риск в том, что, если суд признает данную сделку недействительной, Вам придется вернуть покупателю и банку сумму, указанную в договоре купли-продажи, то есть на 20% больше, чем Вы фактически получили.

Или же Вы будете объяснять в суде, как Вы вступали в сговор с покупателем с целью введения банка в заблуждение и обналичивания кредитных средств. Чем для Вас это обернется – ​решать будет суд.

Ипотека без первоначального взноса: где, как, сколько?

Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку?

Сейчас банки перепроверяют отчеты об оценке при одобрении объекта недвижимости очень жестко, и возможность такого мошенничества сведена к минимуму, так что, скорее всего, сделку завернут на этапе согласования объекта ипотеки. Ищите другого покупателя.

Отвечает и. о. руководителя отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

В Вашем случае рекомендуем написать расписку на необходимую сумму и заключить договор займа с покупателем на эту же денежную величину. Иными словами, Вы подтверждаете банку, что получили у покупателя необходимую сумму средств.

Кроме того, данная мера является гарантией на случай невыхода на регистрацию договора. В заключении самого договора займа есть свои нюансы, которые требуют участия компетентного специалиста.

Рекомендуем обратиться в агентство недвижимости, где помогут правильно составить договор займа, так как без квалифицированного оформления есть риск, что Вам не выплатят деньги на сумму расписки.

Как заключить договор с агентством недвижимости

Что пишут мелким шрифтом в договорах?

Отвечает юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Олеся Обижаева:

Если действительно деньги не будут Вам переданы, а Вы напишете расписку о том, что получили их, это поставит Вас в крайне невыгодное положение.

Во-первых, это противоречит реальным фактам, во-вторых, расписка – ​документ, который носит юридический и правовой характер, и не стоит воспринимать его несерьезно.

В судебной практике есть много споров, которые касаются расписок о получении денежных средств.

Таким образом, если покупатель получит от Вас расписку в передаче денежных средств, то та сумма, которая будет там указана (20%), по факту может быть и вовсе Вам не возвращена.

Вам придется доказывать в суде тот факт, что расписка была написана под влиянием покупателя и на самом деле деньги не были переданы. Однако Ваши шансы выиграть судебное разбирательство крайне малы. Поэтому рекомендуем Вам не подписывать документы, если они не отражают действительности.

Пусть покупатель использует другие способы, ищет нужную сумму и передает ее Вам – ​тогда расписку можно составлять без проблем.

Отвечает адвокат самарской палаты адвокатов Ольга Белова:

Любые игры с цифрами в договоре чреваты последствиями, и зачастую непоправимыми. Конечно, можно взять у покупателя расписку о получении денежного займа на ту сумму, которой ему не хватает для оплаты первоначального взноса и по которой впоследствии можно будет взыскать соответствующую сумму.

Однако следует четко для себя уяснить: если речь идет о значительной сумме, она должна будет откуда-то взяться у покупателя – ​это раз. Во-вторых, нужно понять, что платежеспособность покупателя должна позволять оплачивать и кредит, и задолженность по расписке.

Другими словами, постарайтесь получить максимум информации от покупателя о его финансовых возможностях. Полагаю, в Вашем случае необходимо рассмотреть возможность оформления залога имущества: например, транспортного средства. Для большей уверенности к оформлению сделки старайтесь привлекать специалистов-юристов.

Надлежащая экспертиза документов и грамотное оформление помогут предусмотреть все возможные последствия и избежать проблем в будущем.

Как проходит передача денег при покупке квартиры?

7 главных ошибок при передаче денег во время покупки квартиры

Отвечает юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Анатолий Никифоров:

Ни в коем случае не стоит соглашаться на описанный Вами вариант с выдачей расписки, не подкрепленной реально уплаченной суммой денег. Так, написанная расписка означает, что деньги были реально Вам переданы покупателем. Значит, покупатель исполнил свою обязанность по внесению 20% за квартиру, и деньги Вы получили. Даже написанная «для банка» эта расписка будет иметь юридическую силу.

Представим теперь, что банк по какой-либо причине в итоге откажет в выдаче кредита. Или сделка не состоится по иным причинам. Тогда покупатель на основании Вашей же расписки сможет потребовать от Вас возврата этих 20%, которые он якобы заплатил Вам.

Собственноручно написанная расписка будет достаточным основанием, чтобы взыскать по ней с Вас всю сумму в судебном порядке. Но даже если кредит будет получен и сделка состоится, банк выплатит Вам только 80% от стоимости квартиры (из расчета того, что 20% Вы уже получили).

И если покупатель ничего не доплатит, то 20% взыскать не получится даже через суд.

Конечно, на практике распространены разные способы, с помощью которых граждане готовы участвовать в таких операциях: например, затребование от покупателя встречной расписки (покупатель у Вас такую же сумму «берет в долг») – ​в дальнейшем при окончательном взаиморасчете происходит обмен расписками. Чтобы минимизировать риски можно также дополнительно получить поручительство от платежеспособных лиц. Однако из-за высоких рисков мы не рекомендуем оформление расчетов таким способом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

5 способов узнать, сколько стоит ваша квартира

4 совета, как выгоднее продать квартиру

Подходит ли мой дом под ипотеку?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/stoit_li_pisat_fiktivnuyu_raspisku_chtoby_pokupatel_poluchil_kredit/6382

Грамотная расписка о получении первоначального взноса за квартиру по ипотеке

Как Написать Расписку На Завышение Ипотеки

Приобретение квартиры на вторичном рынке – всё ещё довольно популярно явление. При этом, для таких покупателей открыты все возможности для получения ипотечных кредитов.

Правда в таком случае банки требуют, чтобы была оформлена расписка о получении первоначального взноса за квартиру, покупаемую по ипотеке. Этим они пытаются обезопасить себя от недобросовестных заёмщиков и продавцов.

Особенности применения

Расписки при покупке квартиры бывают разными. Один из наиболее часто встречающихся типов – та, которая удостоверяет, что первоначальный взнос на приобретение жилья был выплачен продавцу и используется при оформлении ипотеки.

Её используют в том случае, если ипотечный кредит берётся на покупку квартиры на вторичном рынке, а не у застройщика. Цель – показать кредитной организации, что у сторон серьёзные намерения.

Для того, чтобы расписка имела юридическую силу, нужно чтобы:

  1. Она была правильно составлена, с указанием всех необходимых данных
  2. Должно быть 2 экземпляра, каждый из которых подписан как сторонами, так и свидетелями
  3. На момент составления расписки должен быть оформлен договор купли-продажи, приложением к которому она является
  4. Для действительности расписка не должна содержать никаких помарок, исправлений и перечёркиваний
  5. Действительным считается лишь оригинал расписки, копии не имеют никакой силы

Только при соблюдении этих требований расписка может считаться юридически действительным документом. При этом, при оформлении договора ипотеки нельзя отдавать оригинал бумаги банку, поскольку оба её экземпляра должны храниться на руках у продавца и покупателя каждый.

Расписка относится к типу документов, которые для своей действительности не заверяются нотариально, кроме случаев когда этого требует суд.

Правила передачи денег

Для того, чтобы продавец оформил расписку в получении первоначального взноса за квартиру, покупаемую по ипотеке, он должен получить причитающиеся ему средства. Но каким образом происходит передача денег?

Есть несколько способов расчёта:

  1. Безналичный расчёт
  2. Депозитарий (банковская ячейка)
  3. Расчёт через депозит нотариуса
  4. Аккредитив

Первый из них редко применяется при покупке квартиры на вторичном рынке, хоть и самый простой.

Во втором случае покупатель кладёт необходимую сумму на определённый срок в банковскую ячейку. Такой способ передачи денег хорош при оформлении ипотечного договора, поскольку позволяет продемонстрировать передачу денег банку, при этом они не попадут в руки продавца до заключения собственно договора с кредитным учреждением.

В этом смысле также хорош третий способ. Он подразумевает, что нотариус, регистрирующий сделку, принимает деньги от покупателя на свой банковский депозит, а потом переводит их продавцу, после того, как договор оформлен. Такая услуга стоит 1500 рублей без учёта комиссий банков.

Четвёртый способ определённым образом похож на использование банковской ячейки за исключением того, что всё расчеты происходят на безналичной основе. Аккредитивом называется обязанность банка перевести на определённый счёт со счёта клиента установленную сумму денег.

Такой перевод осуществляется при выполнении каких-либо условий (например, по предъявлении договора купли-продажи) и в специально оговорённые сроки.

Требования к составлению расписки

Расписка относится к типу документов, который составляется в произвольной форме. Но это не значит, что её составлению не предъявляется никаких требований. Наоборот, в ней обязательно должны быть отражены такие сведения, как:

  • Дата и место подписания документа;
  • Все основные паспортные данные человека, который передаёт деньги, включая, естественно его ФИО и сведения о прописке;
  • Точно такие же данные о получателе денег;
  • Сумма денег, передачу которых удостоверяет документ. Их нужно указать как цифрами, так и прописью;
  • Данные о договоре купли-продажи квартиры, на основании которого происходит передача средств;
  • Подписи обеих сторон.

При этом в документе стоит указать, что стороны не имеют по отношению друг к другу никаких претензий. Желательно также наличие свидетелей, данные которых указываются отдельно, в конце расписки. Указаны должны быть все основные паспортные данные каждого свидетеля по отдельности и стоять их подписи.

Образец расписки о получении первоначального взноса за квартиру по ипотеке

Советы юристов

При приобретении жилья на вторичном рынке с использованием расписки для последующего оформления ипотечного кредита юристы рекомендуют обратить внимание на несколько важных моментов.

  1. Так, стоит узнать есть ли среди собственников продаваемой квартиры несовершеннолетние граждане. В случае их наличия рекомендуется включить в расписку, что:
    • Интересы данного лица представляет его законный представитель, имя и паспортные данные которого отображаются в тексте документа. Такая необходимость существует, если не совершеннолетний не достиг 14 лет и в виду отсутствия паспорта не может заключать сделки сам
    • Законный представитель, чьё имя и паспортные данные отображаются в тексте документа, присутствовал при передаче денег. Эти данные указывают, если несовершеннолетний собственник уже достиг 14-летнего возраста и получил паспорт.
  2. Приобретение квартиры, разделённой между несколькими собственниками, тоже имеет свои особенности. В таком случае каждый продавец должен написать отдельную расписку от своего имени.
  3. Ни в коем случае не допустимо, чтобы все расписки писало одно и то же лицо.
  4. Один из самых распространённых случаев, среди требующих особо внимательного подхода – продажа квартиры по доверенности.  Если вместо самого продавца на сделке присутствует его доверенное лицо, покупатель должен обратить внимание на такие моменты:
  5. Наличие, как оригинала доверенности, так и оригинала общегражданского паспорта
  6. На то, правильно ли отображены в доверенности права доверенного лица. Законодательство требует, чтобы они указывались довольно чётко и когда речь идёт о сделке по продаже квартиры, у доверенного лица должно быть право осуществить эту продажу и право получить деньги. Если последнее не указано, то передавать такому человеку денежные средства не стоит.
  7. Исключение составляет наличие так называемой генеральной доверенности. Она предполагает передачу доверенному лицу всего комплекса прав по совершению каких-либо операций с недвижимостью доверителя.
  8. Доверенность должна быть должным образом нотариально заверена, скреплена печатью и подписана.
  9. Не зависимо, указана ли в документе какая-либо дата, срок действия доверенности – год и не более того.
  10. Не допустимо использование копий вместо оригинала доверенности.

Следование этим простым советам позволит избежать риска оказаться в руках у квартирных мошенников, которые заключают фиктивные договоры купли-продажи, с целью завладения средствами покупателей.

Оформить расписку, свидетельствующую об уплате продавцу суммы первого взноса за квартиру, покупаемую по ипотеке довольно просто. Это универсальный инструмент, не требующий даже нотариального заверения. Главное, соблюсти все требования, предъявляемые законодательством, к её составлению и не попасться на удочку мошенников.


по теме:

Грамотная расписка о получении первоначального взноса за квартиру по ипотеке Ссылка на основную публикацию

Источник: https://oraspiske.ru/vidi/raspiska-po-ipoteke

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.